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突围战：争食旧改蛋糕，合生的护城河在哪里

黄小妹 风财讯 2022-08-18


来源|风财讯 作者|黄小妹



合生创展（HK:00754）就像小憩之后的猎手，一度在黑暗中蛰伏着，没有丝毫的声响，等待“猎物”和其他“猎手”疲倦的那一刻。


9月16日，经过广州市番禺区新基村村民代表大会表决通过，决定合生创展正式成为番禺新基村旧改合作企业，投资总额达29亿元，总用地面积为24.71公顷。


这是合生创展今年来摘得的第二个旧改项目。今年4月，合生创展与海珠凤和经济联合社签署鹭江、康乐旧村改造合作意向协议，两村占地面积合计达109.74万平方米。


自2018年以来，合生创展一改之前“高溢价、慢周转、囤地”的发展模式，加速了土地、旧改项目的获取以及融资进程。这一系列动作隐射出合生创展“求变”的决心。


华南五虎、“中国地产界隐形航母”、“第一家百亿房企”，这些都是合生创展回不去的高光时刻。中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来合生创展这些年的发展确实掉队了，因此很好理解其在规模增长方面的内在冲动。但是逆势操作和旧改对于企业战略管理能力以及操盘经验是考验。



1 
最“熟悉”的生意


据了解，此次合生创展拿下的广州番禺新基村旧改项目“质地”不错。


新基村位于番禺南村镇，毗邻地铁员岗站，西侧就是合生创展在广州著名大盘——华南新城。


公开资料显示，新基村毗邻新光快速，兴业大道，广明高速等多条主干道，距地铁7号线员岗站仅1公里，交通方便。周边配套方面，新基村外围有广东省妇幼保健院，距万博商圈仅3公里，不过地段稍显荒凉。


根据改造方案显示，新基村改造将科学规划引导，形成三横三纵交通路网；连片形成生态宜居社区；建设小学、幼儿园；依托国际创新城，串联万博CBD，打造信息商务聚集区。


在财经评论员严跃进看来，农地入市的改革节奏加快，尤其是法律层面包括土地管理法等方面的改革力度加大，这意味着给予房企施展拳脚的空间有所加大。


不过这块蛋糕吸引的食客不仅只有合生创展。据统计， 2019年广州旧改项目中，保利已介入9个旧改项目，富力介入13个旧改项目。而诸如珠光集团、万科、星河控股、中鼎集团、合景泰富、华润、佳兆业等公司，也分别在广州签订了3~5个旧村改造项目。

其中，“旧改之王”佳兆业，其基本形成了以“城市更新+产城融合”为核心的战略模式，其中包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设、运营服务等方面的成熟运作模式。目前佳兆业已打造的深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场等案例。


除了一批耳顺能详的房企逐渐切分“旧改”蛋糕，一批并未完全走向全国的区域房企也牢牢掌控着自己的“一亩三分地”，包括鸿荣源、京基、龙光、星河控股等。这些企业在旧改领域如八仙过海，各有神通。


如龙光曾在业绩发布会上谈到自己的旧改优势，“丰富的资源、信息渠道，以及长期深耕的团队。”而京基同样在旧改项目获取上也颇有方法，尤其在康达尔股权争夺上体现出老辣手段。


如此看来，合生创展面临的竞争压力较大，即使旧改位置不错，但是由于广州旧改项目很多，产品能否被接受是一种考验。


面对竞争者，合生的优势在于“深耕”。合生创展曾对外表示，目前在广州地区或有超10个城市更新项目，包括海珠前进项目、海珠区康乐、鹭江村、番禺新基村、员岗等，土地储备充裕。


值得关注的是，旧改涉及拆迁安置等方方面面，关系错综复杂而且程序繁杂，没有深厚的政商关系和行业经验是比较难做的。在柏文喜看来，合生有其独特的优势。“合生创展作为老牌开发商，在地产行业积累了丰富的经验，而多年来深耕区域市场也为作旧改积淀了深厚的政商资源，加上合生创展又是大牌上市企业拥有融资的便利和资本优势，这才是合生逆势操作介入旧改的底气所在。”



2

 “加速度”奔跑


旧改项目的发力只是合生创展今年以来土地市场突进的侧影。今年7月10日，合生创展斥资9.36亿元首进江门斩获蓬江区两宗商住用地；7月22日，合生创展以11.19亿元将广州增城陆村一宅地揽入囊中。


此外，合生创展参与项目的收并购。今年2月4日，合生创展收购广西阳朔四块地51%的权益，总价格5100万元，涉及土地面积23.7万平方米；8月29日，合生创展以13.64亿元的总价收购新城杭州江干区土地，土地面积4.9万平方米。


财报显示，截至2019年上半年，合生创展土地储备2940万平方米。其中，广州地区761万平米，惠州地区700万平米，北京地区523万平米，天津地区542万平米，上海地区412万平米，宁波地区2万平米。


土地市场的四处出击需要资本的支持。加速纳储的同时，合生创展加大融资力度。今年8月1日，合生创展20亿元ABS债券发行已获深交所通过；7月12日，合生创展发布的50亿元ABS债券项目状态更新为“已反馈”；6月27日，合生创展已完成发行2022年到期的5亿美元7.5%优先票据，预期优先票据于6月28日在新交所上市；4月11日，据上交所消息，规模31.6亿元的合生创展资产支持证券-ABS更新状态为“已受理”。


积极的融资和突出态度反映在财报上是销售数据的“回春”。财报显示，经历了数个财报季的低迷后，截至2019年6月30日，合生创展集团之合约销售金额为约人民币103.69亿元，较2018年同期约人民币62.35亿元同比上升66.3%。


根据财报，合生创展2010年-2018年销售额分别为110.37亿元、99.44亿元、116.44亿元、112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元。


纵观合生创展近十年的发展，自2009年达到150亿元的销售巅峰之后，其销售阵营一直在“百亿”徘徊，甚至多次失守百亿大关。


随着房地产市场集中度的提升，规模意味着话语权，合生创展或许意识到了“危机”，在当前地产下行周期内，合生创展正暗暗发力寻求突围。


柏文喜表示，地产行业是个强周期行业，商业模式的底层逻辑实际上还在赚周期性的资产差价，因此逆周期操作和把握好周期才是地产业的真谛，那么“逆周期拿地、顺周期出货”就是做地产的基本功了。合生创展只不过也是在做基本功的功课而已。


财经评论员严跃进则指出，合生创展拥有低廉的土地，同时广东市场当前农村用地制度改革力度大，同时赋予了村集体和相关企业更多的自主权，所以实际上这都有助于形成较好的发展机会，这对于后续此类土地市场的发展等都有较为积极的意义，也利好此类企业当前新产业新投资新崛起。


完


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