行业透视 | “带押过户”叠加个税免退,二手成交能否继续上行
展望四季度,二手房市场热度或将提升,二手房成交或将明显好于新房。
◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧
缩短交易期限16城执行带押过户
近期,中央及地方相继落地二手房利好政策,以便支持改善性换房需求,激活二手房市场,主要涉及以下两方面的政策内容:
其一,降低二手房置换成本,财政支持退还换购住房个税。2023年12月31日前,对出售自有住房并在1年内重新买房的,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。阶段性退还住房交易个税,有助于降低住房置换成本,促进改善性需求释放。
其二,缩短二手房交易期限,16城落地执行二手房“带押过户”,北京试行“连环单”业务并行办理。二手房“带押过户”是指不解除房屋抵押,也可以办理过户登记,此举既减轻了房东筹资提前还贷压力,又大幅缩短二手房交易期限。“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则,将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理,以便提升二手房交易效率、缩短交易期限。
新版《民法典》为二手房“带押过户”提供了法律依据,《民法典》第406条明确规定:抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,抵押权不受影响。据不完全统计,截至目前,深圳、苏州、济南等16城已完成首笔二手房“带押过户”业务。另外,广州、西安、徐州等5城均发文推广二手房“带押过户”模式,但政策真正落地仍需时间。
20城二手房成交环比再降6%
“带押过户”尚处试点阶段,对二手房成交提振效果甚微。9月,8成城市二手房成交环比下降,其中不乏深圳、青岛、苏州这类落地执行二手房“带押过户”的城市。例如南京,9月二手房成交61万平方米,环比下降6%,同比下降20%。主要原因在于南京二手房“带押过户”尚处试点阶段,9月全市大约完成158套房屋“带押过户”,占当月二手房成交套数的比重低至2%,直观反映现阶段“带押过户”对二手房成交拉动效能极其有限。
深圳、苏州等二手房成交提升幅度有限
聚焦利好政策落地后,重点城市二手房周度成交变化,不乏以下三类的共性特征:
其一,仅限于北京利好政策落地后二手房成交转暖。第39周,北京试行“连环单”业务并行办理,二手房成交升至32万平方米,环比增长29%。第40周,北京二手房成交进一步提升至38万平方米,创年内单周新高,环比增长19%。第41周,受限于国庆假期网签备案延迟,北京二手房成交降至9万平方米,但实际市场热度依旧不减。
其二,利好政策对深圳等多城二手房市场作用周期较短,二手房成交整体提升幅度有限。第36周,深圳落地执行二手房“带押过户”,但二手房成交跌至3.1万平方米,环比下降33%。第37-40周,深圳二手房成交逐步提升至4.1万平方米,周均环比涨幅基本控制在10%以内。第40周,深圳二手房成交跌至3.8万平方米,环比下降6%。
其三,利好政策对苏州等多城二手房市场几无影响,二手房成交基本保持平稳。第36周,苏州落地执行二手房“带押过户”,二手房成交小幅回升至12.3万平方米,环比增长3%。随后数周,苏州二手房成交基本保持在12万平方米附近,较政策出台前二手房成交相差不大。第38周,苏州二手房成交跌至9.6万平方米,环比下降23%。
在政策出台后,仅限于北京二手房成交转暖,深圳、苏州等绝大多数城市二手房成交提升幅度有限,甚至成交还有所下滑,究其原因不乏以下两方面因素:
其一,政策力度较弱,对二手房市场提振效果有限。多数城市二手房“带押过户”尚处试点阶段,业务完成量低至个位数,所占成交比重极低。即便是南京,9月全市大约完成158套房屋“带押过户”,占当月二手房成交套数的比重低至2%。
其二,市场信心不足,潜在购房需求增长乏力。受房企暴雷、疫情反复等多方面因素影响,2022年以来居民购房消费需求异常羸弱,9月新增住户部门中长期贷款3456亿元,同比仍下降26%。而在潜在购房需求整体缩水的大环境下,即便二手房置业偏好上升,二手房市场也难走出相对独立的持续上涨行情。
交投增长明显与普遍折价并存
展望四季度,二手房市场热度或将提升,二手房成交或将明显好于新房,北京、上海、杭州等成交增长明显,武汉、天津、重庆等需折价交易。
其一,在政策暖风加持下,四季度二手房成交整体或将稳中有升。随着政策暖风不断发酵,有助于降低二手房置换成本、缩短二手房交易期限,在一定程度上刺激二手房置业消费。更为重要的是,购房者对新房交付问题仍心有余悸,二手房置业偏好或将持续上升。可以期许的是,四季度二手房市场热度或将提升,成交整体也将稳中有升,且明显好于新房。
其二,京沪杭等二手房成交增长明显,汉津渝等折价交易。随着四季度一二线城市房地产市场逐步回稳,北京、上海、杭州等二手房市场或将更为受益,成交犹存较大的提升空间。主要原因在于改善性需求相对充裕,且打新市场热度不减,“卖一套再买一套”的改善性换房需求或将不断释放,二手房成交有望明显提升。
武汉、天津、重庆等房地产库存高企,新房打折降价不啻为加快成交去化的重要途径,房价预期下调或将倒逼二手房折价交易。主要原因在于新房打折降价或将吸引部分置业需求回流新房市场,部分业主基于担忧房价预期持续下滑,二手房挂牌量或将持续提升,供需错配或将倒逼二手房业主下调售价心理预期,折价交易将成市场常态。
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