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2024,新一轮的拆迁潮,来了……
Original
大猫财经猫哥
大猫财经Pro
2024-03-28
作者| 猫哥
来源| 大猫财经Pro(ID:caimao_shuangquan)
最近,
国开行向上海金桥集团发放了15.58亿贷款。
这笔钱是干嘛的呢?用于
浦东新区的小湾村、暮二村等几个地块城中村改造
项目前期工作、征收补偿等,当然了,
征收补偿,肯定是其中的大头,
毕竟浦东的地,是真的不便宜。
这笔钱是咋来的呢?
2023年的事,国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,提出了城中村改造专项借款
,
金桥集团拿到的,就是专项借款的首批落地。
虽然意见是去年的事情,但是钱是今年到位的,那么也就意味着,
这一波的城中村改造,会集中在今年开始
,尤其是前期工作,肯定会在今年铺开的。
根据七普数据,全国有7个超大城市,14个特大城市:
超大城市(城区人口超1000万):上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津;
特大城市(城区人口超500万): 武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。
今年,已经有10多个城市住建部门官宣,拿到这笔专项借款:
成都第一批62个项目,获得了专项借款的支持,总资金规模,大约1200亿左右;
广州有14个城中村改造项目,获得了国开行和农发行1426亿的授信,首批发放了15亿;
合肥18个城中村改造项目,获得国开行和农发行441亿的授信额度。
公开消息显示,
广州、成都、南京、苏州、合肥、西安、青岛、沈阳、济南等10余个城市,获得了专项借款,授信总额已经接近5000亿。
数据显示,2024年三大政策性银行在
去年12月和今年1月份新增PSL共5000亿,
是近期的投放高峰,而结合近期的高层会议,PSL投放主要是三大工程:
保障性住房、“平急两用”公共基础设施检核和城中村改造。
而根据券商预测,
21个超特大城市每年城中村改造的投资总额,可能要达到1.19万亿,每个城市平均567亿。
这个周期有多长呢?
如果按照2015-2018年的棚改高峰计算,大约4年时间,也能撬动4.8万亿的投资,不过虽然投资额没有达到2018棚改高峰1.74万亿的规模,但是21城范围和全国范围来做对照,这个金额又是只多不少。
当年,
棚改以及背后的货币化安置,是楼市上涨的主要推手之一。
有一组数据称,2016年的棚改货币化安置,帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存,而2017年的库存消化,最高能达到3亿平方米。
显然,
现在城中村改造,自然也想起到去库存的作用。
统计局的数据显示,
2023年末,全国商品房待售面积6.73亿㎡,比上年增长19%。
能拉动多少库存销售呢?
当年棚改的故事,应该不会上演了,但是,多卖少建,还是能拉动不少。
城中村改造,还是得涉及征地拆迁的,这些人中的大部分,可能成为楼市刚需,进入到本地市场或者周边市场,而鉴于住宅的库存增长速度比商品房更高,
改造新建,并非倾向住宅。
举个例子。
今年上海的“两旧一村”在两会上,也确定了2024年的目标:
12万㎡的零星旧改,31万㎡的不成套旧住房改造和10个城中村改造项目。
而拿到钱的那个项目,
是产业带动城中村改造,释放100万㎡的产业用地。
利好在哪里呢?
对于超大城市和特大城市的居民来讲,
手里有城中村房产或者老房子又被划进改造范围内的,肯定是利好,
这个世上最不缺的,就是拆迁暴富的故事。
这些超大、特大城市,土地价格就一个字,贵。
“挖机一响,黄金万两”。
2019年的时候,深圳城中村的“白石洲”上热搜,而那个热搜一看就很贵,
“深圳拆迁或诞生2000个亿万富翁”
,虽然后来被“本身就是亿万富翁”的村民辟谣了,但是故事流传至今。
虽然这两年的房地产行情不太好,但是如果真拆迁,那么仍有不菲的补偿。
而且,城中村改造每年计划,都是可以关注的。
另外,城中村改造这事儿,也不一定完全是超大特大城市,毕竟从专项借款的发放范围来看,
不少非超大特大城市,但是又具有核心地位的城市
,也能分到一杯羹,比如苏州。
至于三四线城市,一方面房子确实太多了,另一方面,产业增速确实较慢,城中村改造,尤其
考验财力,确实比较难
。
如果真正落实,每年1.29万亿的投资拉动作用,还是很大的,
这笔投资能占到2023年全国房地产投资的11%左右。
而房地产投资,对上下游还有拉动作用,所以,
核心城市的经济还是会因此受益的。
没办法,现在楼市的总体状况,总量过剩,但是结构性短缺,全国很难同下一盘棋。
当然,体现在房价上,也很难复刻“涨价去库存”的盛况了。
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